O que é manutenção predial e qual sua importância?

Para garantir a qualidade, a segurança e o bom funcionamento da empresa como um todo, é necessário que o gestor de facilities mantenha a manutenção predial em dia. Essa prática envolve o controle de uma série de atividades como, por exemplo, inspeções, limpezas, reparos, pinturas, entre outros.

Realizar uma manutenção predial eficiente exige muito conhecimento técnico e prático do gestor de facilities. Por isso, neste artigo, vamos explicar absolutamente tudo que é preciso saber sobre essa prática, bem como sua importância. Esperamos que goste. Boa leitura!

O que é manutenção predial?

A manutenção predial nada mais é do que o conjunto de atividades encarregadas de preservar o funcionamento de um prédio.

Limpeza de banheiros, pinturas de paredes e portas, manutenção de elevadores e escadas rolantes, verificação de sistemas elétricos e troca de climatizadores são apenas alguns serviços que envolvem a manutenção predial.

Se realizada corretamente, a manutenção predial pode se tornar um diferencial altamente competitivo para a empresa. Isso porque, além de preservar a qualidade, a segurança e o funcionamento das instalações internas, a prática também melhora a experiência dos clientes, visitantes e funcionários. E isso reflete, claro, nos resultados de vendas e negócios.

Tipos de manutenção predial

Existem diferentes tipos de manutenção predial. A aplicabilidade de cada uma delas vai depender muito do formato do prédio, da finalidade do negócio e até mesmo das necessidades da empresa.

• Manutenção predial preventiva: é responsável por impedir que problemas afetem as instalações. Aqui são aplicadas inspeções regulares, tais como troca de peças, limpezas e outras atividades que praticamente eliminam a ocorrência de falhas e asseguram o funcionamento de toda a infraestrutura predial;
• Manutenção predial corretiva: é aplicada após o surgimento de uma falha para reparar problemas e restaurar o bom funcionamento das instalações. Costuma ser a modalidade mais custosa, pois pode ser necessário interromper outras atividades do edifício, contratar mão de obra especializada e até arcar com danos adicionais;
• Manutenção predial preditiva: é utilizada para monitorar o funcionamento do prédio e diagnosticar possíveis problemas que podem acometer as instalações. Aqui são usados sensores de monitoramento, análise de dados e medição;
• Manutenção predial detectiva: semelhante à manutenção preditiva, a manutenção detectiva também atua para identificar possíveis problemas. No entanto, essa modalidade é aplicada para diagnosticar falhas em suas fases iniciais.

Tanto a manutenção predial preventiva como a corretiva podem ser planejadas e programadas. Ou seja, as tarefas envolvendo as manutenções podem ser organizadas com antecedência em um cronograma para o gestor de facilities assegurar o cumprimento e não interromper outras atividades na empresa.

Principais serviços da manutenção predial

A manutenção predial envolve tudo que é necessário para manter a infraestrutura da empresa em dia. Por isso, depende de serviços relacionados à:

• Prevenção: ajudam a garantir a segurança do ambiente e das pessoas que transitam pelo prédio. Aqui entram inspeções de equipamentos, gestão de riscos, manutenção preventiva, treinamentos, instalação de sistemas de alarme e monitoramento, entre outros;
• Climatização: contribuem para tornar o ambiente mais agradável e adequado para uso. Aqui entram instalação de sistemas de ventilação, limpeza de ar-condicionado, análise da qualidade do ar, entre outros;
• Acessibilidade: importantes para garantir o acesso e o trânsito de todas as pessoas no prédio. Aqui entram manutenção de rampas, escadas rolantes e elevadores, sinalização tátil e sonora (para pessoas com deficiência visual), reformulação de mobílias e equipamentos, entre outros;
• Resíduos: contribuem para a proteção do meio ambiente, além de minimizar riscos à saúde pública. Aqui entram serviços de coleta e transporte de resíduos, reciclagem, sinalização de locais próprios para jogar o lixo, entre outros;
• Conservação: ajudam a manter o conforto do ambiente e a qualidade da infraestrutura predial, impedindo sua desvalorização. Aqui entram pinturas, reparos para corrigir problemas na estrutura, manutenção de sistemas de iluminação, troca de pisos, entre outros.

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Benefícios da manutenção predial para as empresas

São muitas as vantagens de aplicar a manutenção predial, a começar pelo bom funcionamento e a segurança das edificações. Fora isso, a empresa também pode ser beneficiada das seguintes formas:

Aumento de produtividade

Ao proporcionar uma infraestrutura predial segura, a empresa consegue motivar os seus colaboradores a desempenharem as atividades com muito mais zelo e dedicação. Isso faz com que obtenha ganhos significativos em produtividade, além de melhorar a qualidade dos serviços prestados pelas equipes.

Maior segurança

Com a manutenção predial, a empresa também consegue oferecer maior segurança a todos seus usuários, uma vez que praticamente elimina a ocorrência de falhas ou problemas durante o uso de equipamentos ou visitações no prédio.

Redução de custos

Ao aplicar a manutenção predial preventiva, a empresa ainda consegue reduzir drasticamente seus custos operacionais, pois os serviços envolvendo reparos e consertos podem ser planejados de acordo com o seu orçamento e suas necessidades.

Aumento na vida útil de máquinas e equipamentos

A aplicação de manutenção predial também ajuda a empresa a aumentar a vida útil de todas as máquinas e equipamentos. Isso porque a manutenção preventiva, por exemplo, impede que os ativos sejam ou fiquem danificados devido ao mau uso e conservação.

Valorização do imóvel

A manutenção do prédio contribui ainda para a valorização do imóvel, uma vez que as paredes, os pisos, os tetos e outros componentes importantes se mantêm limpos e organizados. Isso faz com que a infraestrutura não se deprecie, nem perca seu valor de mercado.

Melhora na reputação

A imagem do prédio é uma das primeiras coisas que as pessoas reparam ao visitar as instalações. Então, ao aplicar a manutenção predial, a empresa também consegue melhorar a sua reputação, uma vez que entrega aos visitantes um ambiente agradável, bonito e bem conservado.

Como realizar uma manutenção predial eficiente

Como envolve o controle de uma série de atividades, o gestor de facilities precisa executar muitas etapas para garantir uma manutenção predial eficiente. Abaixo, veja a lista com todos esses procedimentos:

1- Selecionar áreas e equipamentos que requerem a prestação de serviços

Antes de programar os serviços necessários para manter a infraestrutura em dia, é preciso que o gestor de facilities selecione todas as áreas e equipamentos do prédio que estão com problema ou requerem limpeza ou reparos.

Banheiros, por exemplo, são locais que precisam estar sempre limpos e, portanto, devem estar no topo da lista de prioridades. Praças de alimentação ou outros espaços que geram resíduos também.

2- Priorizar a manutenção corretiva

A manutenção preventiva é importante para impedir o surgimento de falhas futuras, mas, se a empresa já tiver máquinas e equipamentos com defeito, será preciso priorizar a manutenção corretiva para reparar os problemas e restaurar o bom funcionamento dos ativos.

Como estão os climatizadores disponibilizados nas salas? Existe algum banheiro interditado? Todos os elevadores estão funcionando? Câmeras de vigilância e segurança estão em perfeito estado de uso?

3- Organizar todas as atividades

Depois de selecionar as áreas e os equipamentos que requerem a prestação de serviços e priorizar a manutenção corretiva, o gestor de facilities precisa organizar as atividades e emitir ordens de serviço para assegurar que elas serão realizadas pelas equipes.

Por exemplo, para manter os banheiros adequados para uso, será necessário limpar chãos, vidros, paredes, pisos e sanitários. Para manter o ambiente em temperatura agradável e a qualidade do ar, será preciso realizar a limpeza dos filtros, verificar sistemas de drenagem, entre outros.

4- Preparar a equipe

Assim que tiver organizado todas as atividades, o gestor de facilities precisa também preparar a equipe encarregada por realizar os serviços. Nesse caso, será necessário oferecer treinamentos ou até mesmo reunir as equipes para esclarecer o que cada pessoa deverá fazer no prédio.

Aqui vale responder os seguintes questionamentos:

• As pessoas responsáveis pelas tarefas pertencem ao time interno ou são terceirizadas?
• Quais profissionais ficarão incubidos de realizar as manutenções e quais serão direcionados para cuidar da limpeza?
• O que cada time precisará para concluir o serviço: ferramentas, EPIs, produtos?

5- Fazer vistorias para avaliar a execução dos serviços

O gestor de facilities deverá ainda realizar vistorias com frequência para avaliar o desempenho das equipes internas e externas, bem como a qualidade dos serviços prestados. Essa avaliação também será muito importante para identificar gargalos e necessidades de melhoria no próprio plano de ação e manutenção.

Aqui pode-se recorrer à inspeção visual, testes e medições, escopo de trabalho dos colaboradores e até mesmo feedback de clientes e outros usuários.

Desafios e tendências na área de manutenção predial

Assim como em qualquer atividade, a manutenção predial também possui muitos desafios. Os principais envolvem controlar todas as atividades, ter acesso a indicadores de qualidade e saber usar as informações na geração de insights e estratégias.

Quando o gestor de facilities não possui controle, ele não consegue assegurar que os serviços estão em dia e que a empresa está livre de risco, por exemplo. Da mesma forma, se não possui indicadores ao seu alcance, não consegue avaliar o desempenho das equipes, nem validar se as estratégias estão gerando o resultado esperado.

Não saber usar as informações também pode ser um problema, pois isso impede que o profissional identifique gargalos e necessidades de melhorias mais rápido, importantes para assegurar a qualidade, a segurança e o funcionamento das instalações.

Felizmente, existem formas de superar obstáculos. Ao seguir tendências, como Inteligência Artificial e outras tecnologias, o gestor de facilities consegue aprimorar a prática e melhorar os resultados advindos da manutenção predial.

A Inteligência Artificial permite que algoritmos e sistemas simulem aprendizados e capacidades humanas. Ou seja, pode ser aplicada para monitorar reservatórios de água, controlar temperatura de ambientes e medir o consumo de água e energia elétrica. Não só isso, pode ser usada ainda em análises de dados para descobrir onde se concentram os principais gargalos.

O uso de softwares de gestão também é uma tendência que ajuda a simplificar a prática, uma vez que oferece funcionalidades para emitir ordens de serviço, gerenciar tarefas, acessar indicadores e melhorar a comunicação interna com os times.

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E, aí, já se sente preparado para colocar todo conhecimento em prática e realizar uma manutenção predial eficiente? Caso tenha gostado desse conteúdo e queira saber mais sobre o tema, continue lendo o nosso blog! Lá você encontra muitas informações atualizadas sobre manutenção!